스트레스 DSR은 상환능력과 금리상승 가능성 대비 과도한 대출을 실행하지 못하도록 하는 제도입니다. 금리가 상승할 경우까지 고려한 정부의 대출규제입니다.
스트레스 DSR 적용으로 인한 집값 움직임이 심상치 않습니다. 사모펀드 매니저의 오늘의 재테크에서 정말 쉽게 뜻과 영향력을 정리하였습니다.
1. 스트레스 DSR이란?
1.1 DSR 이란 뭘까요?
먼저 DSR을 알아야 해요. DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환 비율을 말해요. 매년 갚는 원금과 이자액 합을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
이 비율이 평균 40% 넘지 말라고 하고 있어요. 쉽게 연간 5천만원 버는 사람은 2천만원 이상 빚 갚는데 쓰지 말라는거에요. 여기까지 쉽죠? 계속 쉬워요.
1.2 스트레스 DSR 뜻이 뭘까요?
원래 처음에 은행에서 DSR 비율을 40% 정도로 해서 사람들한테 돈을 빌려줬어요. 근데 금리가 계속 올라가니 사람들이 빚더미인거에요. 정부는 생각하게 되겠죠?
어라? DSR 40%로 해서 돈을 빌려줘도 금리가 높아지면 어차피 저 비율은 깨지네? 그러면 금리가 올랐을 경우까지 가정해서 DSR 비율을 적용해서 빌려주자.
그러면 금리가 올라도 사람들 이자 부담이 적을꺼야. 라고 해서 생긴 것이 그럴 수도 있는 금리를 적용한 가상의 빚이에요.
그래서 스트레스란 금리 높아져 문제가 생겼을 경우까지 고려하자는 의미를 가지고 있어요. 쉽게 “시장 악화되면 어쩔껀데”를 반영할때 자주 사용하는 단어에요.
1.3 스트레스 DSR 예시는요?
예로 제가 은행에 1년동안 3억을 빌려보겠어요. 그랬더니 은행에서 저보고 DSR 비율을 산출하기 위해 대출금 3억에 금리를 곱해서 3억 5천만원의 제 연 상환 빚이 늘어난데요.
제가 다른 빚이 없다면 그냥 제가 연 수입 대비 이 3억 5천이 40%를 넘기지 않으면 되요. 근데 스트레스 DSR은 금리 상승까지 고려한 가상의 금리도 추가해요.
그러면 가정된 저의 연 상환 빚은 가상으로 높아지겠죠? 그러면 은행에서 저보고 40% 넘었으니 은행에서 정한 비율만큼만 돈을 빌려주겠다고 할꺼에요.
한마디로 “너의 빚 부담이 늘어날 수 있으니 돈을 적게 빌려가라” 이거에요. 그러면 도대체 그럴 수 도 있는 금리는 어떻게 정하길래 이러는 걸까요?
1.4 스트레스 DSR 금리 산정은 어떻게 하나요?
과거 금리를 봐요. “이보게, 잘 보시게, 금리가 이렇게 높아졌던 적도 있지 않나? 그 금리를 고려해보세” 라고 은행 할아버지가 이렇게 말하는 거에요.
과거 가장 높았던 금리에서 현재 적용하는 금리를 빼면, 높아질 수도 있는 금리가 생겨요. 이걸 적용한 것이죠.
하지만 예시와 달리 최저는 1.5%로 정했어요. 최대는 3.0%로 정했죠. 하한과 상한이 없으면 효과가 없거나 너무 심하게 제제하기 때문이에요.
정말 너무 쉽게 설명는 오늘의 재테크. 또 올거라 언제나 믿고있어요. 여러분은 똑똑하기 때문이에요.
1.4 스트레스 DSR 언제부터 적용하나요?
스트레스 DSR은 단계별로 높아져요. 그럴수도 있는 금리를 산출한다음 25%만 반영하죠. 그러니까 처음부터 대출금을 막 줄이진 않아요.
“단계별로 높여가죠” 이렇게되면 사실상 앞으로 점차적으로 빚은 줄어들거에요. 그런데 여기서 중요한 사실이 있어요.
어쨌거나 이러한 규제는 조심해야해요. (나름 미국 대학교 경제학 출신) 정부의 시장개입은 부작용을 초래해요. 정말이지 집값이 이상한 움직임을 보이고 있어요.
2. 스트레스 DSR 집값 영향력은?
2.1 집값 움직임이 심상치 않아요!
서울의 M아파트 값 추이에요. 떨어지던 집값이 스트레스DSR 도입 전 갑자기오르고있어요. “스트레스DSR로 대출받기 까다로워지기 전에 어서 집을 사자!”
이런 현상이 발생되고 있어요. 정말일까요? 실제 이런 뉴스가 갑자기 나오기 시작하고 있어요. 영끌족은 둘째치고, 대출 막차수요가 쏠린데요.
정말이에요. 그런데 말이죠. 스트레스 DSR은 단계별로 실행되요. 그러니까 정부가 단계별 DSR 실행기 전에 대출은 늘어나고 그때마다 집값은 단기적으로 상승할 거에요.
대출이 더 까다러워지기 전에 대출을 받으려는 사람들이 늘어나겠죠? 그때마다 부동산 시장은 부자연스럽게 출렁일거에요. 과거를 보면 답이 나오겠죠?
2.2 과거가 계속 반복되는 것처럼
DSR 규제는 2018년도 10월에 실시된바 있습니다. 그 이후에 풀었다가 이번에 다시 스트레스DSR 이름으로 나온것이죠.
근데 이상하지 않나요? 위 표는 KB부동산의 부동산 심리, 즉 부동산 집값 상승의 동력입니다. 2018년 10월에 시도했는데 2019년 04월까지만 하락했습니다.
그러더니 이후부터 반등하기 시작합니다. DSR규제는 6개월간만 효력을 보이는듯 보였고 또 다른 시장 변수가 작용하는 것처럼 보입니다. 여러분이 추측하는 것 그거 맞습니다.
2.3 부동산 가격은 결국 금리?
한국은행 기준금리에요. 자세히 보세요. 이거 모르면 평생 부동산으로 돈 못벌거에요. 금리는 정부의 힘보다 강하다는 것을 입증하고 있어요.
여기서 나름 현재 사모투자 매니저로 근무하며 앞으로의 집값 방향성을 감히 논해볼께요. 믿거나 말거나에요.
용어설명
한국은행 기준금리: 한국은행이 설정하는 기준이되는 이자율로 한국은행이 시중은행에게 대출 제공시 적용하는 이자율. 시중금리, 즉 일반 대출자에게 적용하는 금리 변동에 직접적인 영향을 주는 금리
2.4 사모펀드 매니저의 부동산 집값 전망
2024년은 상저하고의 시대가 될거에요. 근거는 첫째, 현재 제가 있는 투자업계는 부동산에 투자를 잘 하지 않고 있어요.
이유는 3가지. 첫째, 높아진 금리로 부동산 투자 매력이 떨어진 것. 둘째, 금리 상승에 의한 시공사들 부도와 자금 경색. 셋째, 저출산으로 지역 소멸로 인한 한정적 투자처.
이렇게 투자업계가 경색되면, 우리가 살 집은 지어지지 않아요. 따라서 아무리 정부가 스트레스 DSR을 적용한다고 해도, 수요(서울한정)는 여전한데 공급이 적다면?
결론은 과거와 같이 집값은 내려가도 잠시뿐일거에요. 2024년 11월 미국 대선으로 트럼프가 당선되면 금리를 낮출겁니다.
그러면 그때 곧 빠르게 1~2년 사이 우리나라도 금리를 따라 낮출 것인데요. 만약 이 금리 전망이 맞다면 집값은 2019년이 그랬던 것처럼 다시 상승할 것입니다.
집값에 대한 얘기는 아직 한참 남았어요. 성공적인 부동산 투자를 하고 싶다면 “오늘의 재테크“를 계속 방문해주세요. 사모투자 펀드 매니저가 여기있으니까요.
